“দলিল ৪০ হাজার, খরচ ১০ হাজার—সরকারি ফি, পেশাগত খরচ নাকি অতিরিক্ত আদায়?”

আতাউর রহমান | পঞ্চখণ্ড আই প্রতিবেদক:

বিয়ানীবাজার সাব-রেজিস্ট্রার মো. জয়নাল আবেদিনের বিরুদ্ধে ঘুষ, দুর্নীতি, অতিরিক্ত অর্থ আদায় ও দলিল বাণিজ্যের গুরুতর অভিযোগ উঠেছে। একই সঙ্গে অফিসে জমি নিবন্ধনের সরকারি ফি-কর, সরকারি কোষাগারে জমা এবং সেবাগ্রহীতাদের কাছ থেকে আদায় করা অর্থের মধ্যে স্বচ্ছতার প্রশ্নও উঠেছে।

ঘুষ ছাড়া জমি রেজিস্ট্রি না হওয়ার অভিযোগ

ভুক্তভোগীদের অভিযোগ, বিয়ানীবাজার সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে মোটা অঙ্কের ঘুষ ছাড়া কোনো জমির রেজিস্ট্রি হয় না।

অভিযোগ রয়েছে, দলিল লেখক সমিতির কয়েকজন নেতা, দালাল সিন্ডিকেট ও সাব-রেজিস্ট্রারের কথিত সহকারীর মাধ্যমে প্রতিদিন লাখ টাকা ঘুষ আদায় করা হয়। এসব অর্থের একটি অংশ স্থানীয় মধ্যভোগী প্রভাবশালীদের ‘ম্যানেজ’ করতে খরচ করা হলেও অধিকাংশ অর্থ সাব-রেজিস্ট্রার নিজের কাছে তুলে নেন—এমন অভিযোগও রয়েছে।

কাগজপত্র নিয়ে হয়রানির অভিযোগ

অফিসে আসা সাধারণ মানুষকে নানা অজুহাতে হয়রানি করা হয় বলে অভিযোগ রয়েছে। “কাগজে সমস্যা আছে”—এমন কথা বলে ভয় দেখিয়ে মোটা অঙ্কের উৎকোচ নেওয়ার অভিযোগ করেছেন ভুক্তভোগীরা।

অভিযোগকারীদের দাবি, জমির সব কাগজপত্র ঠিকঠাক থাকলেও ‘ফ্রেশ জমি’কে ‘ডোবা’, ‘নালা’ বা ‘পতিত’ হিসেবে দেখিয়ে বাড়তি ঘুষ নেওয়া হয়।

সরকারি নির্ধারিত ফি’র বাইরে দলিলপ্রতি সহকারীর মাধ্যমে ‘নাস্তা খরচ’, ‘ম্যানেজ ফি’ বা ‘সহযোগিতা’র নামে অতিরিক্ত অর্থ নেওয়া হয় বলেও অভিযোগ রয়েছে।

অফিসের কর্মচারীদের সম্পৃক্ততার অভিযোগ

ভুক্তভোগীদের অভিযোগ, ঘুষ আদায়ের সঙ্গে শুধু সাব-রেজিস্ট্রার নন, অফিসের ক্লার্ক, টিসি মোহরার ও অন্যান্য কর্মচারীরাও জড়িত।

কেউ ঘুষ দিতে রাজি না হলে তার কাজ আটকে দেওয়া হয়, দলিলে ত্রুটি দেখানো হয় কিংবা পুনরায় অফিসে আসতে বাধ্য করা হয়—এমন অভিযোগও রয়েছে।

অভিযোগ রয়েছে, সাব-রেজিস্ট্রার জয়নাল আবেদিন দম্ভভরে বলেন, তার বিরুদ্ধে কেউ কিছু করতে পারবে না, কারণ তিনি “সব জায়গাতেই সিস্টেম করে” রেখেছেন। তবে এই বক্তব্যের স্বাধীন কোনো যাচাই পাওয়া যায়নি।

মাসে ২০ লাখ টাকা ঘুষ আদায়ের অভিযোগ

একটি সূত্রের দাবি, সাব-রেজিস্ট্রার মাসে গড়ে ২০ লাখ টাকা পর্যন্ত ঘুষের অর্থ আদায় করেন। কোনো কোনো দিন বিশেষ দলিলে এই অঙ্ক ৩ থেকে ৫ লাখ টাকাও ছাড়িয়ে যায় বলেও দাবি করা হয়েছে।

এসব অবৈধ উপার্জনের একটি অংশ ক্ষমতাবান ব্যক্তিদের দেওয়া হয়, যাতে কেউ প্রশ্ন না তোলে—এমন অভিযোগও রয়েছে।

তবে এই অর্থের পরিমাণ বা বণ্টনের বিষয়ে কোনো সরকারি নথি বা স্বাধীনভাবে যাচাই করা হিসাব প্রতিবেদনে পাওয়া যায়নি।

এলাকাবাসীর দাবি, অফিস শেষে দুর্নীতি দমন কমিশন গোপনে অভিযান চালালে তাকে হাতেনাতে ধরা সম্ভব হবে।

সরকারি ফি’র বাইরে অতিরিক্ত আদায়

দাতা-গ্রহীতা ও কয়েকজন দলিল লেখকের অভিযোগ, দলিলের ধরন, জমির অবস্থান ও মূল্য অনুযায়ী সরকারি খরচের হিসাব থাকলেও বাস্তবে এর বাইরে বিভিন্ন অঙ্কের টাকা দিতে হচ্ছে।

অভিযোগ রয়েছে, বাস্তবে দলিলমূল্যের এক-চতুর্থাংশ অর্থ নিবন্ধন খরচ হিসেবে আদায় করা হয়।

ফলে প্রশ্ন উঠেছে—সরকারি কোষাগারে জমা দেওয়ার কথা কত, আর সেবাগ্রহীতার কাছ থেকে নেওয়া হচ্ছে কত?

৬ অক্টোবরের একটি নির্দিষ্ট লেনদেন নিয়ে প্রশ্ন

উত্থাপিত অভিযোগের একটি নির্দিষ্ট উদাহরণ হিসেবে, গত ৬ অক্টোবর ২০২৬ তারিখে বিয়ানীবাজার সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে দেউলগ্রাম মৌজার বিএস ৩১৯৬ দাগের সাড়ে ৭ শতক ভূমি নিবন্ধন করা হয়। উক্ত জমির দলিলমূল্য ছিল ৪০,০০০ টাকা।

অভিযোগ অনুযায়ী, নিবন্ধন-সংক্রান্ত খরচ হিসেবে দলিল লেখক দলিলমূল্যের এক-চতুর্থাংশ অর্থাৎ ১০,০০০ টাকা আদায় করেন।

এখানে প্রশ্ন উঠছে—৪০,০০০ টাকা দলিলমূল্যের বিপরীতে ১০,০০০ টাকা কোন কোন খাতে নেওয়া হয়েছে এবং এর মধ্যে সরকারি ফি, কর ও বৈধ পেশাগত খরচের পরিমাণ কত ছিল?—তা দাতা-গ্রহীতা জানেন না।

এই নির্দিষ্ট লেনদেনের ক্ষেত্রে সরকারি চালান, রসিদ, দলিলের হিসাব এবং দলিল লেখকের আদায়কৃত অর্থের বিবরণ যাচাই করা হলে অভিযোগটির প্রকৃত চিত্র বেরিয়ে আসবে।

পৌরসভা ও ইউনিয়নে খরচের পার্থক্য

বিয়ানীবাজার উপজেলায় একটি পৌরসভা ও ১০টি ইউনিয়ন রয়েছে। জমির অবস্থান অনুযায়ী স্থানীয় সরকার করসহ কিছু খাতে পার্থক্য থাকতে পারে। ফলে পৌরসভা এলাকার জমি ও ইউনিয়ন এলাকার জমির রেজিস্ট্রেশন ব্যয় একই হবে—এমন ধারণা সঠিক নয়।

সাব-রেজিস্ট্রার জয়নাল আবেদিনের দেওয়া তথ্য অনুযায়ী, মূল পার্থক্য রয়েছে উৎস করের ক্ষেত্রে।

• পৌর এলাকায়: শতকপ্রতি ১০ হাজার টাকা।
• ইউনিয়ন এলাকায়: শতকপ্রতি ৫০০ টাকা।

সরকারি ফি ও সাব-রেজিস্ট্রারের দেওয়া হিসাব

পৌরসভা এলাকায় ৫ শতাংশ জমির দলিলমূল্য ৫ লাখ টাকা ধরা হলে সাব-রেজিস্ট্রার জয়নাল আবেদিন রেজিস্ট্রেশনের খরচের যেসব খাতের কথা জানিয়েছেন, সেগুলো হলো—

• রেজিস্ট্রেশন ফি: দলিলে নির্ধারিত মূল্যের ওপর ১ শতাংশ।
• স্ট্যাম্প শুল্ক: দলিলমূল্যের নির্ধারিত ১.৫ শতাংশ।
• স্থানীয় সরকার কর: ৩ শতাংশ।
• উৎসে আয়কর (কোড-53H): ২ শতাংশ অথবা পৌর এলাকায় প্রতি শতকে ১০ হাজার টাকা এবং ইউনিয়ন এলাকায় প্রতি শতকে ৫০০ টাকা।
• টিনের চালের স্থাপনা: প্রযোজ্য ক্ষেত্রে প্রতি বর্গফুট ১২০০ টাকা হারে স্থাপনামূল্যের ওপর ৬ শতাংশ।
• ভবন স্থাপনা: মোট স্থাপনা মূল্যের ওপর কোড-53H অনুযায়ী ৩ শতাংশ।
• ভ্যাট: প্রযোজ্য ক্ষেত্রে ২ শতাংশ।
• ই-ফি: ১০০ টাকা।
• এন-এন-ফি: প্রতি পৃষ্ঠা ২৪ টাকা।
• জিজি ফি ও অন্যান্য ফি: নির্ধারিত সরকারি হার অনুযায়ী প্রতি পৃষ্ঠা ২৪+৩৬ টাকা।
• রাস্তার অধিকার: বিক্রিত জায়গার ওপর দিয়ে রাস্তার অধিকার দেওয়া হলে দলিল মূল্যের ওপর কোড-53FF অনুযায়ী ৩ শতাংশ এবং ভ্যাট ২ শতাংশ।
• তিন ফর্দের এভিডেভিড: ৩০০ টাকা।
• হস্তান্তর নোটিশের কোর্ট ফি: ১০ টাকা।
• এর সঙ্গে ডাকমাশুল ও খামের দাম দিতে হয়।

দলিল লেখকের পেশাগত খরচ

সাব-রেজিস্ট্রারের দেওয়া তথ্য অনুযায়ী—

• দলিল খসড়া: সাধারণত ৫০০ টাকা।
• স্ট্যাম্পসহ প্রিন্ট খরচ: ১০০০ টাকা।
• অনলাইন, পে-অর্ডার ও চালানের পারিশ্রমিক: নির্ধারিত/চুক্তিভিত্তিক পেশাগত খরচ।

সেবাগ্রহীতাদের অভিযোগ, দলিল লেখার সময় সরকারি ফি, কর ও অন্যান্য খরচের সঙ্গে অতিরিক্ত অর্থ মিলিয়ে একটি সমন্বিত অঙ্ক বলা হয়। ফলে সাধারণ মানুষ বুঝতে পারেন না—কোন টাকা সরকারি কোষাগারে যাচ্ছে এবং কোন টাকা ব্যক্তিগতভাবে নেওয়া হচ্ছে।

গ্রহীতার কাছে সরকারি ফি নেওয়ার চালান বা রসিদ দেওয়া হয় না বলেও অভিযোগ রয়েছে। এছাড়া পেশাগত সম্মানী বা আনুষঙ্গিক ব্যয় হলে তারও পরিষ্কার হিসাব দেওয়া হয় না এবং অতিরিক্ত অর্থের ক্ষেত্রে পৃথক রসিদ দেওয়া হয় না—এমন অভিযোগ রয়েছে।

সাব-রেজিস্ট্রারের বক্তব্য

সরকারি ফি-কর ছাড়া দলিলপ্রতি অতিরিক্ত কোনো অর্থ নেওয়ার অনুমোদন আছে কি না—এ প্রশ্নের জবাবে সাব-রেজিস্ট্রার জানান, স্থাপনা থাকলে কিংবা জমির ওপর দিয়ে রাস্তার অধিকার থাকলে অতিরিক্ত খরচ আসে।

অতিরিক্ত অর্থ নেওয়া হলে তার সরকারি রসিদ দেওয়া হয় কি না—এ প্রশ্নে সন্তোষজনক উত্তর পাওয়া যায়নি।

সেবাগ্রহীতাদের অভিযোগ তদন্তের কোনো ব্যবস্থা রয়েছে কি না—এ প্রশ্নের জবাবে তিনি জানান, আছে।

সেপ্টেম্বর মাসের সরকারি হিসাব

সাব-রেজিস্ট্রারের দেওয়া তথ্য অনুযায়ী, গত সেপ্টেম্বর মাসে মোট ১৭১টি দলিল নিবন্ধন হয়েছে এবং সরকারি কোষাগারে ১ কোটি ৩ লাখ ১৩ হাজার ৭৮৪ টাকা জমা হয়েছে।

তবে একই সময়ে সেবাগ্রহীতাদের কাছ থেকে মোট কত টাকা আদায় হয়েছে—এ তথ্যের প্রকৃত চিত্র বের করতে দলিল সংখ্যা, দলিলমূল্য, সরকারি ফি ও কর, সরকারি কোষাগারে জমা এবং সেবাগ্রহীতার কাছ থেকে মোট আদায়—এই পাঁচটি তথ্য পাশাপাশি নিয়ে কর্তৃপক্ষ যাচাই করলে প্রকৃত চিত্র বেরিয়ে আসতে পারে।

বিশেষ করে ৬ অক্টোবর ২০২৬-এর দেউলগ্রাম মৌজার বিএস ৩১৯৬ দাগের সাড়ে ৭ শতক ভূমির ৪০,০০০ টাকা দলিলমূল্যের বিপরীতে ১০,০০০ টাকা আদায়ের অভিযোগটি যাচাই করতে দলিল, সরকারি চালান, রসিদ এবং দলিল লেখক এমরান আহমদের হিসাব পরীক্ষা করা যেতে পারে।

বদলি প্রসঙ্গ

গত ৬ অক্টোবর সচিবালয়ে আইনমন্ত্রী মো. আসাদুজ্জামান বলেছেন, কোনো সাব-রেজিস্ট্রারের বিরুদ্ধে অভিযোগ থাকলে সুনির্দিষ্ট তথ্য দেওয়া হলে ব্যবস্থা নেওয়া হবে।

এ সময় সাব-রেজিস্ট্রার জয়নাল আবেদিন জানান, বদলি নিতে তিনিও তালিকায় নাম অন্তর্ভুক্ত করিয়েছেন।

সারা দেশে মোট ৩৭২টি সাব-রেজিস্ট্রার পদের মধ্যে বর্তমানে ১৩৯টি পদ শূন্য রয়েছে।

আইনমন্ত্রী বলেন, সাব-রেজিস্ট্রার পদে বদলি নিয়ে অনেক অভিযোগ রয়েছে। এ পরিস্থিতি থেকে উত্তরণে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করতে লটারির মাধ্যমে বদলির উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে।

এই প্রতিবেদনে উত্থাপিত অভিযোগগুলোর বিষয়ে সাব-রেজিস্ট্রার মো. জয়নাল আবেদিন, দলিল লেখক এমরান আহমদ বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের বক্তব্য পাওয়া গেলে তা পরবর্তীতে যথাযথভাবে প্রকাশ করা হবে।

দলিল লেখকদের নীরবতার ভয়?

আরও একটি বিষয় সামনে এসেছে। অভিযোগ রয়েছে, সাব-রেজিস্ট্রারকে দলিল লেখকদের এসিআর দিতে হয়। এ কারণে রেজিস্ট্রেশন বাতিল হওয়ার আশঙ্কা বা পেশাগতভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার ভয়ে অনেকেই ঘুষ-দুর্নীতি প্রসঙ্গে প্রকাশ্যে মুখ খুলতে নারাজ।

দলিল লেখকদের অভিযোগ, তাদের পেশাগত অবস্থান ও ভবিষ্যৎ কাজের ওপর সাব-রেজিস্ট্রারের প্রভাব থাকায় অনেকে সরাসরি অভিযোগ করতে চান না। এই অভিযোগেরও স্বাধীন যাচাই প্রয়োজন।

পাঠক প্রতিক্রিয়া

এদিকে প্রথম পর্ব প্রকাশের পর পাঠকদের প্রতিক্রিয়ায় উঠে এসেছে আরও কিছু গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন। তাঁদের বক্তব্য—শুধু সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তার বক্তব্য গ্রহণ করলেই অনুসন্ধান শেষ হয় না; অভিযোগের সত্যতা যাচাই করতে হলে যেতে হবে নথি, হিসাব ও সরেজমিন বাস্তবতার কাছে।

মার্চেন্ট ব্যবসায়ী এমদাদুর রহমানের প্রশ্ন, “উনি যেভাবে উত্তর দিয়েছেন এবং আপনি যেভাবে সেই উত্তর গ্রহণ করেছেন, এটা আমার কাছে আই-ওয়াশ ছাড়া কিছু মনে হয়েছে।” তাঁর মতে, দলিল নিবন্ধনের শেষ পর্যায়ে অর্থ লেনদেনের বিষয়টি সরেজমিনে অনুসন্ধান করলেই প্রকৃত চিত্র স্পষ্ট হতে পারে।

সিনিয়র সাংবাদিক এম হাসানুল হক উজ্জ্বলও কথিত অতিরিক্ত অর্থ আদায়, সেই অর্থের গন্তব্য এবং কারা এর সঙ্গে জড়িত—এসব প্রশ্নের উত্তর খোঁজার দাবি জানিয়েছেন।

উপসংহার

এখন প্রশ্ন—অভিযোগগুলো কি কেবল অভিযোগই, নাকি এর পেছনে রয়েছে যাচাইযোগ্য বাস্তবতা? উত্তর মিলবে বক্তব্যে নয়; মিলবে দলিল, সরকারি রসিদ, হিসাবের নথি, ভুক্তভোগীর বক্তব্য ও সরেজমিন অনুসন্ধানে।

কারণ, একটি সরকারি অফিসে অভিযোগের চেয়ে বড় প্রশ্ন হলো—সরকারি হিসাবে কত টাকা জমা পড়েছে, আর সেবাগ্রহীতার পকেট থেকে মোট কত টাকা বেরিয়েছে।

এই দুই হিসাব পাশাপাশি বসানো গেলেই হয়তো পরিষ্কার হবে—এটি কেবল অভিযোগের গল্প, নাকি হিসাবের ভেতরেই লুকিয়ে আছে আরও বড় কোনো অনিয়মের চিত্র।